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実家が空き家になった時の対策方法

マイホームの売却を失敗しないための抵当権の知識と注意点

家の売却を失敗しないための抵当権の知識と注意点

夢のマイホームを手に入れたものの、事情があって家を売ることになった場合に、注意しなければならないことがあります

それはマイホームを売ったはいいが、売却額で残りの住宅ローンを返済できないというケースです。

一般的には、売却額で住宅ローンの残金を清算してゼロにするという方法が取られます。

ところが売却価格が予定より下がってしまった場合、計画的に住宅ローンの返済ができず借入金が残ったままになってしまうのです。

残ったローンについては、売主が手持ちのお金で支払うなどの対応をしなければなりません。

住宅ローンをゼロにできない場合は、売買の契約を白紙に戻され、買主側から契約不履行の違約金を請求される可能性もあるので注意する必要があります。

なぜ、住宅ローンをゼロにしなければならないの?

家を購入する場合は、銀行の住宅ローンなどを利用するのが一般的です

その際に、購入した家の担保として設定されるのが抵当権です。

例えば、Aさんが銀行で3000万円のローンを組んで家を購入する場合、銀行側は万が一のことを考えてAさんが購入した家に抵当権を設定します。

ローンを順調に返済していたAさんが職を失ったり、別の借金を抱えるなどの事情で返済できなくなると、銀行は残債の回収のために家を競売にかけます。

競売にかけた家を売って、そのお金で住宅ローンの代金を回収するというのが抵当権のシステムです。

このように住宅ローンを利用して購入した家には、必ず抵当権が設定されていると考えていいでしょう。

抵当権つきの家を売買することはできますが、現実には競売にかけられる可能性のある家を購入しようという人はいません。

結果として、その家は売れないという状況が発生します。

抵当権を外すにはどうしたらいいの?

抵当権を外すには、住宅ローンをゼロにすることが条件です。

家を売ったお金で住宅ローンを返済し、抵当権を外した後で買い手に物件を引き渡すのが一般的です。

抵当権を外したいと考えるのなら、まずは現在どのくらいの住宅ローンが残っているかを調べてください。

例えば、住宅ローンの残金が残り1000万円であれば、最低でも1000万円で家を売ることが条件となります。

家の評価額が700万円程度であるような場合は、差額の300万円を貯金で支払うか、他から借りて支払うという方法を取るしかありません。

ローン残金をゼロにしなければ抵当権を外すことはできないため、状況次第では売買契約が白紙に戻され、契約不履行等のトラブルに発展する危険性も出てきます。

家を売って借金をゼロにし新しい生活を始めようとしているのに、トラブル続きで借金が増えてしまっては本末転倒です。

これらのトラブルを避けるためにも、ローンの残金と家の適正な売却価格を把握し、抵当権が外せるかどうかを不動産会社もしくは銀行等に事前に相談されることをおススメします。

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