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実家が空き家になった時の対策方法

相続した家を売却するなら今が最適!高く売却する方法と注意点

親から相続した家を今すぐ売却したいけど、どのようにしたらいいのかまったく分からないという方のために、売却のやり方、注意点をまとめました。

相続した実家の売却は“今”です!

もしもあなたが、両親他界後に相続した家に住む予定がなく、空き家として放置しているなら今が売却のタイミングです。
この機会を逃してしまうと、「空き家問題」によるさまざまな弊害で、借金を抱え、近隣住民とトラブルになる可能性があります。
さらに、せっかく価値のある家も、数年後には負の不動産として、あなたの生活に重くのしかかる事もあるでしょう。
そこでおススメしたいのが、売却です。

現在全国的に空き家が社会問題となっています。
そういった状況から国は、2015年より「空き家対策特別措置法」を設置。

また2016年には相続によって生じた空き家で、一定の基準を満たす場合に限り「売却利益から3000万円までを控除する」という制度も新設されています。
主な適応条件として

  • 売却の期間が平成28年4月1日から平成31年12月31日まで
  • 相続以後3年経過する日の属する年の12月31日までの売却
  • 昭和56年5月31日以前に建築された住宅で旧耐震基準のもの
  • 相続から売却まで居住、貸付、事業等として使っていない
  • 戸建て(マンションなどNG)
  • 相続開始まで自宅として使用され、死亡した人以外に住む人がいない
  • 売却額が1億円を超えない
  • 売却時耐震基準に適合したリフォーム済みまたは更地

などの条件がありますので確認してください。

地域によっては補助金が利用できる事も

ただし、現状では売却が出来ない場合、更地にしなければいけないこともあります。
しかし、空き家の解体費用は、意外と高額です。

ただ壊すだけなのに・・・ですが。
大型の重機の出入りがスムーズでない場合は、その分価格もグッと跳ね上がります。

一般的な解体の相場は、
木造住宅坪当たり4万前後、鉄骨造住宅坪5万前後、鉄筋コンクリート坪6万前後となります。

浄化槽等がある場合は、撤去費用として1箇所当たり70万以上の費用がプラスされることもあります。
このように空き家解体にかかる費用を、現在、空き家対策として、各自治体で解体費用の補助制度を設けて対応していますので、上手く活用しましょう。

これは近年問題となる空き家対策に乗り出した制度なので、いつこの補助事業が終了するか定かではありません。
ぜひこの機会を有効に活用し、お得に相続した家、空き家を売却してください。

補助制度については、各自治体でご確認ください。

相続した空き家の売却の手順・ポイント

不要な空き家とはいえ、せっかく相続したのですから少しでも高く売却したいですね。
そこで、少しでも高く、納得いく形で売却するためのポイント手順を紹介します。

空き家になってから「3年」を目安に

相続する空き家の売却は、親の死亡だけでなく、できれば、「空き家になってから3年」を目安にしてください。
例えば、親が病気になり入院や介護施設への入所が決定したのを機に空き家になった、と言う場合などです。

その時点で、特別控除の特例が適応されるので、その時から3年以内に売却できれば、譲渡所得から最高3000万の控除が受けられます。

慌てて更地にしない

空き家を更地にしたほうが売れる、と思い込んでいる方も多いようですが、焦ってはいけません。
なぜなら、敷地だけを売却した場合、上記の特定の対象外になり、売却によって損が生じることもあります。

更地にする前に、必ず特定の条件を確認してください。

家の価格を調べよう

家を売却する場合にしろ、更地にするにしろ、まずは、現存の家の価値が分からなければ行けません。
そのためにも、家の査定を実施してください。

ただし、査定額については、各不動産や業者によって、まちまち。
ある不動産が数千万の価値をつけたのに、ある不動産は数百万の価値しかつけなかった、というのは多々ある話です。

少しでも高く売却したいなら、複数の業者に査定を依頼し、比較検討して信頼のある業者と話を進めるようにしましょう。
最近では、一括で複数の業者に査定依頼ができる「一括査定サイト」なども誕生しているので、ぜひご活用ください。

相続した空き家の売却手順

相続した実家を売却するには、時間がかかります。
少しでもスムーズに解決するためにも、ある程度の売却手順をしっておくようにしましょう。

1・遺産分割協議
遺言がない場合など、法律に定められた相続人が遺産を相続することを話し合おう事。
相続人全員の参加、合意、署名、印鑑が必要(相続放棄者以外)

2・相続人名義変更
自分の土地、建物であると主張するもので、遺産分割協議により不動産を相続する場合は、相続人名義変更(相続登記)が必ず必要。
司法書士に依頼した場合、4,5万の費用が必要です。

3・家の査定依頼

  • 大手不動産会社(企業規模の大きさがメリット(買い手がつきやすい))
  • 地域密着型の不動産会社(大手が見逃しやすい地域に密着した売却が期待できる)
  • 一括査定サイト(簡単、面倒な手間が省ける)

などが利用できます。

4・査定の比較検討(業者の選定)
この後数ヶ月数年と売却を依頼するので、慎重に選択する必要がある。
免許番号の確認、実績、評価などで信頼できる業者を見つけよう。

5・業者との契約
契約の形態は3つ

  • 専属専任(重複依頼ダメ・売主が買主を直接見つけることが、契約は勝手にできない・業務報告義務が週1回あり・不動産流通標準情報システム5日以内あり)
  • 専任媒介(重複依頼ダメ・買主と直接契約OK・業務報告義務が2週に1回あり、不動産流通標準情報システム7日以内あり)
  • 一般媒介(重複依頼OK・買主と直接契約OK・業務報告義務あり、不動産流通標準情報システムあり)
    それぞれにメリット、デメリットがある。

6・売買契約と引渡し
印鑑、登記費用、等さまざまな準備書類がある

7・申告(税金など)

以上の流れとなりますが、相続した家(空き家)を売却するのは簡単ではありません。
スムーズに進んだとしても数ヶ月、場合によっては、1年以上売れない、ということもあります。

しかし、売却に時間がかかると特例対象外となるほか、家の老朽化、管理などさまざまな問題を抱えることになります。
これらの問題を回避するためにも、信頼のある業者を見つけ、売却依頼ができるようにしてください。

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