親から相続した実家に誰も済む予定が無いから売りたい！
空き家にするくらいなら売却した方がみんなの為になる！
そんな、実家を売りたいと考えている方の為に、家を売却するまでの流れや注意すべきポイントをご紹介します。
実家の空き家を売りたい人の為の簡単な3ステップ
住む人がいなくなってしまった空き家を適正に管理し、長期にわたって維持をするのは簡単な事ではありません。
空き家の管理には時間や管理費用がかかるだけでなく、固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要も生じてきます。
収入にゆとりがあれば別ですが、空き家をそのままの状態で持ち続けるのは経済的にも厳しい面があるといえるでしょう。
そうした点から、空き家を売却して現金にしたいと考えている所有者もいます。
ところが空き家であっても不動産を売るというのは非日常的な事ですし、どのように売却すればいいのか方法が全く分からない人もいるようです。
以下に空き家を売るまでの簡単な流れを3ステップで紹介しています。
ステップ1：資産価値を知ろう
実家がどのくらいの価格で売却できるかは、あなたにとって最も気になるところではないでしょうか。
家を売るための第一歩として重要な事は、家の価値を所有者自らが把握する事にあります。
まずは、今お持ちの空き家がどれくらいの価値のあるものなのかを調べましょう。
家の価格の目安となるのが、毎年送られる固定資産税の請求書です。
この請求書には土地と家屋の評価額が記載されていますので、おおよその目安として確認してみてください。
さらに詳しい資産価値が知りたい場合は、最寄りの不動産業者に相談する事をオススメします。
ステップ2：複数の不動産業者にアプローチする
住宅や土地の査定額の算出方法や評価は不動産業者によって異なるため、できれば複数の業者に査定を依頼する事をオススメします。
Ａ社では将来的に価値のある物件だと評価されたのに、Ｂ社では今後全くの使い道がない物件と判断される場合もあります。
当然の事ながら査定額にも違いが出て来るわけで、より高額で売却するためには所有する空き家を高く評価してくれる業者に任せるという方法がベターです。
さらに高額売却を目指すだけでなく、良心的で信頼できる業者かどうかといった点や積極的に営業努力をしてくれるかといった点もチェックするようにしてください。
大切な不動産を売ってしまってから後悔しないためにも、1社だけでなく複数の不動産業者に相談するようにしましょう。
ステップ3：売却価格を決める
空き家の査定額が分かったら、それを元に売却価格を決定して売却の準備を進めましょう。
売却時に慌てないよう、どのような書類が必要なのか事前に把握しておいてください。
一般的に不動産の売却に必要な書類となるのが、身分証明書・印鑑証明書（プラス実印）・住民票などです。
これは売り主本人（空き家の所有者）を確認するための書類で、空き家が共有名義である場合は名義人全員の書類が必要になります。
すべての共有名義者が近隣に住んでいる場合は書類を整えるのに差ほど時間はかからないでしょうが、遠方に住んでいたり疎遠になってしまっているという場合には早めの準備が必要です。
ケースによっては書類を全部そろえて印鑑をもらうまでに1年以上かかる事もありますので、計画的な売却を行うためにも下準備は万全にしておいてください。
住民票や印鑑証明書といった書類には有効期限があるため、事前にしっかり計画を立てておくと失敗しなくて済みます。
以上、空き家の売却の流れをざっくりと説明してきました。
不動産の売買には専門的な知識が不可欠ですので、スムーズに売却を進めるには専門家に相談する事をオススメします。
実家の空き家を少しでも高く売る為に知っておきたい3つのコツ
実家の空き家を売却して少しでも多くの現金を得たいと思うなら、有利に売る為に実行すべき3つのコツを抑えておく必要があります。
高値売却のコツ1：実家を「きれいにする」
実家を高く売るコツは、第一印象を良くする事です。
玄関を開けた瞬間に「ここだ！」と決める方いれば、「これは買わない！」と判断する方もいます。
家を売却するというのはそれほどデリケートな問題なのです。
実家を少しでも高く売りたいなら、ハウスクリーニングをしっかりとやって見た目の印象をアップするとともに、破損や不具合をできるだけ修理・補修しておく必要があります。
クリーニングや補修に費用をかけたからといって高く売れるという保証はありませんが、最低限それくらいはやっておかなければ空き家を高く売る事は難しいといえるでしょう。
高値売却のコツ2：実家の「詳しい情報を開示する」
実家を少しでも高く売りたいなら、家の詳しい情報を開示する必要があります。
・家が建築されたのは何年か？（築年数）
・改修工事が行われたのは何年なのか？
・これまでどのような管理がされてきたのか？
・家を手離す理由は何なのか？
・周囲の環境はどうなのか？
等々
このような情報を買い手に対し、明確にそして正直に伝えましょう。
買い手からすれば今後長く利用する家ですから、売り手を信頼できるか否かも重要な判断材料になります。
物件について売り手が誠実に説明すれば、その行為に安心感を覚えると同時に信頼を得られるようになるでしょう。
空き家といえども不動産ですから、決して安い買い物ではありません。
買い手からの信頼を得る事も不動産を高く売るコツです。
高値売却のコツ3：実家の「耐震診断を受けよう」
昨今では大震災の影響などもあり、家を求める方のほとんど耐震性能について非常に敏感になっています。
空き家の多くは耐震基準以前の建物であり、いくら補修工事を行ったとしても言葉だけで買い手を納得させる事は簡単ではありません。
そこでオススメしたいのが、耐震診断を受けた事を証明する書類で買い手を納得させるという事です。
空き家を購入後に買い手が建物部分を解体するというのであれば、特に耐震診断を受ける必要はないかもしれません。
そうでない場合には、できる限り耐震診断を受ける事をオススメします。
ここで一つ留意しておきたいのは、耐震診断自体は低価格でできるものの耐震に問題があると判断されれば補強工事に多額の費用が必要となるケースがあるという点です。
実家の空き家が売れないときのチェックポイント
売り手の努力にも関わらず、希望価格で実家の売却ができない場合は、次のポイントを改めて確認してください。
最初に確認すべきなのは、空き家について買い手に悪い印象を持たれていないかという点です。
玄関を開けたときの第一印象が「雰囲気が暗い」「臭い」「湿気っぽい」では、一瞬にして「この家はダメだ」と判断されてしまいます。
そうならないためにも、窓からの光をたくさん家の中に取り入れ、少しでも買い手に明るい印象を与えられるように努力しましょう。
加えて、買い手に対する接客態度は適正かどうかも再度チェックしてください。
以上のような点に注意し、実家を少しでも高く売却できるようにしましょう。
実家の空き家を売る前に知っておきたい3つの「媒介契約」
不動産会社に空き家等の売却を依頼する場合、「媒介契約」というものを結ぶ必要があります。
この契約の意味を知らないまま家を売ってしまうと、後にトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
安全かつ確実に大切な家を売るためには、事前に「媒介契約」とはどのようなものなのかを知っておくことが重要なのです。
家を売る準備として、「媒介契約」の意味をご紹介します。
「媒介契約」とは？
媒介契約とは、家やマンション、土地などの不動産の売買において、不動産会社と売り主の間で結ぶ契約のことです。
契約の有効期間、販売価格や売却の希望条件、仲介手数料など、不動産会社と売り主があらかじめ取り決めた内容が媒介契約書に記載されています。
「家を売ってください」と依頼を受けた不動産会社は、売り主との「媒介契約」を結んで、はじめて家の販売活動を開始します。
「媒介契約」は3つの種類がある
媒介契約には３つの種類があります。
次にその特徴とメリット、デメリットについて説明します。
1、一般媒介契約
一つ目は「一般媒介契約」で、売り主が複数の不動産会社と契約する方法です。
単一の不動産会社のみと契約するのではなく、複数の不動産会社と契約を行うことで販売の窓口が広がり、売り主側でも買い主を探すことができるのがメリットです。
複数の不動産会社と契約を結ぶと、各社がどのような販売活動を行っているのか把握できにくいというデメリットがあります。
せっかく契約を結んでも、不動産会社の販売方法によっては、なかなか売れないという状況に陥ることもあるので慎重に決断してください。
2、専任媒介契約
二つ目は「専任媒介契約」です。
この方法は一般媒介契約とは違い、売り主は自分でも買い主を見つけることはできますが、複数の不動産会社と契約することはできません。
依頼を受けた不動産会社は、売り主に対して販売活動をどのように行っているのかという進捗状況を随時報告する義務が生じます。
そのため窓口は狭くなるものの、一般媒介に比べて不動産会社が積極的に販売活動を行ってもらえるというメリットがあるのです。
専任媒介契約は不動産会社に専任してもらうわけですが、その分の費用が必要となるかどうかという点をあらかじめ確認しておくようにしましょう。
3、専属専任媒介契約
最後は特定の不動産会社のみに媒介を依頼する「専属専任媒介契約」です。
この方法では、不動産会社は契約後5日以内に「不動産指定流通機構」へ登録を行う、依頼者へ週1回の販売活動報告を行うなどが条件となっており、より積極的な販売活動が期待できます。
専属媒介との違いは、売り主が自分で買い主を探すことができないという点です。
売却に関することはすべて不動産会社に任せるのが原則で、万が一契約に違反したら違約金の支払いが発生しますので注意をしましょう。
以上からお分かりのように、不動産会社に家の売却を依頼したから「もう大丈夫」というわけではありません。
契約の仕方によっては家が売れるまでに時間がかかったり、何年経っても売れない、一生懸命売ってくれない等のトラブルが生じる場合もあります。
このような事態に陥らないためにも、家を売る前準備として媒介契約の条件や内容等を理解しておくようにしましょう。
実家の売却「仲介」と「買取」の違い！メリットとデメリットは？
実家を後悔のないように売るためにも、最低限の売却の流れや用語などの基礎知識を事前に知っておくことも必要です。
ここでは不動産会社に家を売ることを依頼した場合の2つの方法、「仲介」と「買取」についてご紹介します。
「仲介」不動産会社に仲立ちしてもらう
「仲介」とは住宅（家）を売りたい側（売主）と家を買いたい側（買主）との間に、不動産会社が入って仲立ちをして話をまとめること。
売買契約をスムーズに進めるための方法で、仲介する不動産会社は家を売りたい側に代わって積極的な販売を行っていくというものです。
専門業者に仲介を依頼すると長年の経験や知識、情報網などが活用できるため、個人で売買を行う場合とは比べ物にならないほど確実に売却依頼が可能となってきます。
「買取」は不動産会社が直接家を買う
「買取」とは、不動産会社が売却したい家を購入して買主になることをいいます。
「買取」は「仲介」とは異なり、時間と費用をかけて買主を探す必要がありません。
少しでも早く家を売りたい方にとっては「仲介」よりも「買取」のほうが効率的な方法といえるでしょう。
いずれの方法も不動産会社が関係することに変わりはありませんが、次のようなメリットとデメリットがあることをよく理解しておいてください。
不動産に「仲介」してもらうメリット
「仲介」のメリットは、何といっても住宅（家）が高く売れやすいという点です。
売主が掲げた条件に合う買主を徹底的に探すことができるのが「仲介」のメリットで、時間はかかっても納得できる金額で売りたいという方にとってはおススメの方法といえます。
「仲介」してもらうデメリット
ただし「仲介」を行っても、条件に合う買主を探すのは簡単ではありません。
この先何年待っても買手が現れないという可能性もゼロではないというデメリットもあるのです。
不動産会社に仲介してもらうのですから、仲介手数料として売却額の5％から10％を支払う必要が生じるというデメリットもあります。
不動産に「買取」してもらうメリット
「買取」のメリットは、とにかく早く売却できるという点です。
不動産会社が買主になるのですから、売主が金額に納得したら即座に売却できます。
時間をかける必要が無いため資金計画が早々に決まり、仲介手数料を不動産会社に支払う必要もありません。
不動産会社の手による販売活動で、多くの方に情報を知られる必要もありません。
「早く売りたい」「売れるかな？」「気に入ってくれるかな？」など家が売れるまでの間のストレスも一切無いのも「買取」のメリットといえます。
「買取」してもらうデメリット
「仲介」に対し「買取」は多くのメリットがありますが、「仲介」よりも売却額が安くなりがちなのが大きなデメリットです。
多くの場合、不動産会社は買取った不動産をリフォームして売却することになります。
そこから不動産会社は利益を十分に出すために、少しでも安い金額で買取したいと交渉してくるでしょう。
以上のように「仲介」と「買取」には、それぞれメリットとデメリットがあります。
実家を売る前に、どちらを選択したほうがメリットが多いのかを検討したうえ決断するようにしましょう。
空き家である実家を売却する前にリフォームをする必要はある？
空き家の実家を売る前の準備として、よく耳にするのが「リフォームの必要性」です。
リフォームをしたほうが高く売れる、リフォームをしなければ売れないなど、さまざまな意見が聞かれますが実際にはどうなのでしょうか？
ここでは、空き家を売る前の準備としてリフォームが必要なのかについてご紹介します。
空き家売り出し前にリフォームをするメリット
あまりにも古い物件を販売する場合は、リフォームを行ったほうが良いといえるでしょう。
その理由は、リフォームを行うことにより物件の印象が良くなるからです。
例えば外壁がボロボロであったり、内装がかなり古びている状態よりも、リフォームできれいに補修された状態になっているほうが第一印象を良くすることができます。
ただし、印象を良くするために費用をかけすぎるのは禁物です。
空き家売却前にリフォームを行うデメリット
空き家を売る前にリフォームをしたからといって、必ずしも高く売れるとは限りません。
リフォームに高い費用をかけても、買い手の好みに合わなければ意味がありません。
なかには、リフォームをしすぎると買い手が付きにくいというケースもあるのです。
空き家最低限のリフォーム！ハウスクリーニング
あまりにも古い物件を売りに出す場合は、家の印象を明るく清潔に保つのを目的としたリフォームがオススメです。
壁紙やクロス、畳の張り替え、床のワックス掛けといったリフォームなら、内装を明るくして清潔な印象に変えることができます。
水周りの修繕などのリフォームも効果があります。
大幅なリフォームを実施するのではなく、ハウスクリーニング程度でとどめておくのも無難な方法です。
空き家売却前のリフォームにかかる費用は？
空き家のリフォーム費用は、広さや作業内容、工事会社の選び方などによっても異なります。
3LDK程度の家で、一室のクロス交換をした場合は10万円から15万円前後、全室のクロス交換を希望すると70万円から90万円程度の準備が必要です。
畳の張り替えは6畳の部屋で6万円前後、上質な畳になるとさらに費用は高くなります。
フローリングの修繕は1平方メートル当たり5000円から1万円前後が相場ですが、フローリングの材質により価格は大幅に異なります。
そこに職人さんの手間賃等も加算されますので、さらに価格は高くなっていきます。
原状回復を目的に自分で補修作業を行う方もいますが、仕上がりに大きな差が生じるのは仕方のないことでしょう。
以上のように、家を売る前のリフォームにはメリットとデメリットがあります。
リフォームをして売却の準備をしたからといって、必ずしも高く売れる・早く売れるというわけではありません。
その点を良く理解した上で、空き家を売る前のリフォームを計画する必要があるのです。
不動産業者を通さずに個人で実家を売ることは出来る？
不動産業者に仲介を依頼して実家を売った場合、一定の仲介手数料が必要となります。
「宅建建物取引業法」という法律には、不動産業者が受け取る仲介手数料が定められています。
その計算方法と上限金額は次のとおりです。
- 家を売る代金が200万円までの部分は売買代金の５％
- 200万円から400万円の部分は売買代金の４％
- 400万円を超える部分は売買代金の３％
以上の金額に消費税が加算されたものが不動産業者の仲介手数料となります。
例えば3000万円の物件を売却した場合は仲介手数料が100万円（プラス消費税）、5000万円の物件では162万円（プラス消費税）となり、一般の方からすると非常に高いと感じる金額かもしれません。
このことから「仲介手数料を支払わずに売却したい」と考え、不動産業者を通さずに売却したいという方も少なくありません。
一般的な個人の方が不動産業者を介さずに実家を売るには、どのような準備が必要なのかをご紹介します。
不動産業者を通さずに家を売れるの？
家を売るのに特別な免許は必要ありません。
自分の家（実家）であれば価格も販売方法も自由に設定して販売活動を行うことができます。
昨今ではインターネットで幅広いターゲット層に向けての販売もできますし、手製のチラシや家の前の立て看板で宣伝を行う等の方法で家を売ることはできるでしょう。
この方法で買い手が見つかれば、原則として家を売却できるということになります。
「原則として」と付け加えたのは、買い手が見つかった後には不動産取引の専門的な知識が必要となる手続きが不可欠だからです。
家を売る為には専門的な知識が必要
不動産取引の知識とは法律や税金関係、登記関係など、家を売って買い手に引き渡すまでに必要となる書類作成や法的な手続きに必要な知識のことです。
不動産業者を通さずに家を売りたいのであれば、まずは不動産取引に関する知識習得の準備を行う必要があるでしょう。
こうした知識をある程度習得するには、最低でも半年から1年の期間を要するといわれています。
ちなみに不動産業に欠かせない宅建資格の合格率は15％ほどで、かなり難易度が高いとされているそうです。
不動産取引の知識を得たとしても、これまでに全く経験がないとスムーズに売却を進めるのは難しいかもしれません。
徹底した情報収集や勉強をすることで対応できる可能性はある
多少の困難はあっても、仲介手数料の支払いを省いて個人で家を売りたいなら、不動産取引に関する情報収集を行ってください。
家を実際に売った方の体験談や失敗談、トラブルに関する口コミなどを含めた情報、不動産の価格の決め方や売り方など、幅広く不動産売買に関する情報収集を実施しましょう。
その上で法律や税金、手続きに関する知識を習得し、家を売るための準備に取り掛かってください。
個人で不動産を売る場合に考えられるトラブルやデメリット
不動産取引の経験や知識、実績がない個人の方が家の売買を行おうとした場合、次のようなトラブルのリスクが考えられます。
買い手が限定される
第一に、個人間の売買では金融機関の融資申し込みのハードルが高くなるため、買い手が限定される可能性が高くなりがちです。
未経験からくるトラブル
第二に、手続き関連書類の不備などによる余計な出費や時間のロス、引き渡し後のクレーム処理、手続きや書類作成に時間がかかりすぎるなどの問題。
また、不測の事態に対応できるだけの経験がない等々といったトラブルが起こりやすくなります。
これらのリスクをなくすためにはかなりの準備期間が必要となり、家を売るのに相当な時間を要することになるでしょう。
計画的かつ迅速に家を売りたいのであれば、仲介手数料を支払ってでも不動産業者に仲介を依頼するのが賢明かもしれません。
空き家の売却を有利に進めるために複数から比較する理由
空き家の売却を有利に進めるには、複数の業者に見積り依頼を行う必要があります。
少なくとも3社から5社ほどの不動産業者に見積りを請求して比較検討するのがおススメの方法です。
なぜ、複数業者からの見積りが必要なのか？
その理由は、実家の売却価格の相場を知るためです。
ある程度の価格予想はできていても、単一の業者からしか見積りを取っていない場合、判断材料が少ないために提示された金額に納得するほか仕方ないという結果になりがちです。
「あなたの家の現在の価値は1000万円です」
と告げられたら、不動産売買のプロがそう言っているのだからと納得せざるを得ないでしょう。
ところが別の業者から見積りを取ってみると「1500万円」や「1800万円」という結果が届いたらどうでしょうか。
このように同じ物件でも、不動産業者が違えば価格に差が生じます。
売主としては、少しでも高く売りたいのが本音です。
それにも関わらず1つの業者だけの見積りで判断すると、1800万円で売れるところを1000万円で売ってしまって800万円も損をする可能性もあるのです。
なぜ、見積り額に違いが出るのか？
見積り額に差が出るのは、判断する基準が各業者によって違うからです。
例えばマンションや賃貸物件を専門としている業者は、一戸建ての物件の販売は不得意だったり、それほど重要視していないというケースもあります。
そのため、あまり販売に積極的ではなく、手間をかけてまで売る価値がないと判断されることもあります。
一戸建て物件を専門としている不動産業者なら、高く売る技術や販路を持っているため見積り額も高くなります。
ここで注目したいのは、見積り額が高いからといって高く売れる（損をしない）ということではないという点です。
見積りを比較する意味とは
売主側からすれば、高い見積り額を出した不動産業者を選びたくなるのは当然です。
大切な物件を売るわけですから、1円でも高いほうがいいというのが正直な気持ちでしょう。
そうであったとしても、他の業者と比較してあまりにも高い額をつけている業者は要注意です。
相場よりもはるかに高い価格は、売れ残りのリスクがあります。
他の業者よりも高い額をつけている業者と契約すると、結局のところ値下げをすることになって売主が損をするケースが多いのです。
見積書を比較する際に重要なのは、価格の相場が分かるということです。
比較することによって、おのずと優良な業者とそうでない業者、得意分野・不得意分野なども見えてくるので、見積書の比較検討は必ず行うようにしましょう。
手軽に複数の見積りを入手する方法
損をしないで家を売るには見積りの比較検討が必要だと分かっても、どの不動産に依頼したらいいのか分からない場合は一括見積りサイトがおススメです。
一括見積りサイトなら簡単な入力を行うだけで、面倒な手間や無駄な費用等も一切必要なく、複数の見積りを入手できます。
WEBサイトから利用できるため、都合に合わせて気軽に活用できるのも便利です。
大切な家を売る時に失敗も損も絶対にしたくない方は、見積書の比較検討を忘れないようにしましょう。
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実家の売却契約に必要な物！準備すべき7つのチェック
相続した実家の買い手が見つかり、価格交渉や諸条件に関する重要事項の取り決めなどもスムーズに進むと、いよいよ次は売買契約へと進みます。
ここでは、売却契約に必要な7つの書類やアイテムについてピックアップしました。
手元に揃うまでに時間の要するものもありますので、契約当日に「あれがない！」「これがない！」と慌てないためにも、早めの準備を行うようにしましょう。
チェック1：「売買契約書」
売買契約書は重要な書類であるため、通常では契約当日に仲介業者が持参してくるのが一般的です。
不動産業者ではなく、売り手が契約書を持参するようなら、必ず忘れずに準備しておくようにしてください。
将来的なトラブルを回避するためにも、事前に契約書の隅々まで目を通しておくべきなのは言うまでもありません。
相続した実家の売買契約が成立したら売り主に一部が渡されますので、きちんと保管するようにしましょう。
チェック2：「権利証（登録済証・登記識別情報）」
権利証は家の所有者であることを証明する大切な書類で、引き渡しの際に買い手に渡す必要があります。
平成17年以前の購入なら登録済証、それ以降なら暗証番号が必要となります。
チェック3：「印鑑」
契約書に必要な印鑑は、必ずしも実印である必要はありません。
万全を期すならば、実印と認印の両方を準備しておくようにしましょう。
チェック4：「身分証明書」
本人確認のために必要な書類です。
運転免許証やパスポートなど、公的機関が発行したもので顔写真が付いていればベストです。
いずれも所有していない場合は健康保険証を準備するか、不動産業者の担当者に前もって相談しておいてください。
チェック5：「印紙代」
契約書には印紙が必要になります。
印紙は郵便局で購入できますが、不動産の売却価格によって金額が異なるので事前に調べておくことをオススメします。
不動産仲介業者が準備する場合は、印紙代として現金で支払いましょう。
チェック6：「相続した実家のカギ」
契約当日に実家を引き渡す場合は、カギを準備しましょう。
現状のまま引き渡すというのが原則なので、特別な理由がない限り事前に鍵を取り替える必要はありません。
チェック7：「仲介手数料」
不動産業者に売却を依頼した場合は、所定の仲介手数料が発生します。
手数料は成果報酬となるため、契約後に支払うのが原則となっています。
支払い方法は地域や不動産業者によって違いがあるので、事前に確認しておくといいでしょう。
以上の7つが相続した実家の売却契約に必要なものです。
準備に時間のかかるものや契約前に急に必要となるものなどもありますので、当日慌てないためにもゆとりを持って準備に取り掛かるようにしてください。
ケースによっては上記以外に必要になるものが生じる場合もあります。
安心して契約するためにも事前に仲介業者に確認し、準備に必要なリストを入手するようにしましょう。
