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実家が空き家になった時の対策方法

土地は売る方が良いの?それとも使う方が良いの?

土地は売るほうがいいのか使う方が良いのか

所有地が空いていたり活用されていないと「売ったほうがいい?」「いや、何かに使うべきなのか?」という迷いが生じます。

土地は使っていなくても固定資産税や維持費といったコストが掛かるものです。

それなら売却して現金化すべきか、何らかの方法で使うべきかという悩みにつながるわけです。

土地を売るメリットとデメリット

土地を売ると所有地を手放す代わりに現金が得られます。

これは使っていない土地の対策としては最も単純な方法です。

いわゆる不動産の現金化で、売却以降は固定資産税や維持費の負担もありません。

その一方で不動産という財産はなくなり、資産のひとつを失うという結果になります。

次に土地を売るメリット、デメリットをまとめてみましょう。

土地を売るメリット

(1) 土地の売却益(現金)が得られる

土地の売却に成功すれば売却益が得られます。

土地の売却益とは、売却価格から不動産譲渡所得税や諸費用(印紙税・登記手数料・仲介料等)などを差し引いた金額のことです。

土地の譲渡所得税は[土地の売却金額-(土地の購入金額+諸経費)]で計算します。

相続で受け継いだ土地の場合、ご両親や親族が購入した金額で判断することになります。

(2) 固定資産税や維持管理費が不要になる

土地の所有者でなくなると、これまで納付していた固定資産税を支払う必要がなくなります。

毎年の税負担がなくなるのは大きなメリットです。

土地の維持管理に使っていたコストもなくなります。

(3) 維持管理の手間がなくなる

土地を売却すると維持管理の手間を省くことができます。

例えば空き家の補修や清掃、空き地の雑草除去、隣地との境界のチェック、塀の修理などです。

こうした手間が必要ないとしても、年に数回は見回りに行く必要もなくなります。

(4) 土地の相続問題が発生しなくなる

土地の相続問題で子供さんたちや親族がもめる等の心配がなくなります。

不動産の相続は最もトラブルの原因になるものですが、遺産分割を円滑に行いやすいというメリットが出てくるわけです。

(5) 相続税対策として効果が期待できる

事前に所有地を売却しておくと、相続税対策としての効果が期待できます。

土地(不動産)はあっても現金が足りなくて相続税が支払えないといった事態も防げて一石二鳥です。

土地を売るデメリット

(1) 希望価格で売れるとは限らない

不動産価格には市場相場があり、必ずしも希望の価格で売却できるとは限りません。

価格を下げても売るか、それとも待つかと迷う結果になる場合もあります。

市場状況や土地の条件が悪い場合、まったく買い手が現れないという可能性も考えておく必要があるでましょう。

(2) 所得税や諸経費で利益が減る

土地を売却すると譲渡所得税が課税されます。

ほかにも不動産仲介手数料、登記手数料、印紙税、登録免許税など諸費用が必要です。

条件によっては期待したほどの利益ができない可能性もあります。

(3) 新たな住居を探す必要がある

遊ばせていた土地を売却する場合は問題ないものの、住居がある土地を売ると新居を探す必要が出てきます。

土地売却益で新築住宅を手や分譲マンションにいれるという方法もありますが、それには相応の利益が出ないと上手くいきません。

(4) 先祖代々の土地を失うことになる

多くの地主さんが悩むのが、先祖代々の土地を売ることに対する抵抗感です。

自ら購入した土地でも思い入れが深いと売却後に後悔するというケースも見られます。

それが先祖伝来の土地となると尚更です。

(5) 子供や子孫に残すものが減る

不動産は子供や子孫に残せる財産です。

土地売却で現金を得る代わりに財産を失うと考えるような迷いが出るはずです。

後悔しない土地活用をおすすめします。

土地を使うメリットとデメリット

大切な財産である土地は売らずに使うという考え方もあります。

売却すれば一時的に現金が入るものの、将来にわたって利益を生み続けるということはありません。

上手く活用すれば地主さん自身だけでなく、子供さんやお孫さんの代まで利益を生み出す大きな財産とすることも可能です。

土地を使うメリット

(1) 節税や税金対策ができる

土地を活用する最大のメリットのひとつが節税や税金対策が可能になるという点です。

更地のままにしていると固定資産税や都市計画税などの負担がありますが、土地に賃貸住宅や商業ビルを建てるだけで節税効果が期待できるのです。

例えば所有地にアパートを建てると税制上の特例が適用されて税金が安くなります。

(2) 安定した収入が見込める

所有地を更地にしていると税金や維持管理費が掛かるだけで何も利益も生みません。

その土地に賃貸用のアパートやマンションを建築して貸すと、毎月安定した収入を見込むことができます。

固定資産税が節約できるうえに安定収入があるわけですから、2倍のメリットが期待できるわけです。

(3) 相続税対策ができる

不動産を相続すると相続税の大賞になりやすいという問題があります。

では土地を売却して現金化すればいいのかというと逆になる場合もあるのです。

相続税の評価は現金より不動産のほうが有利な場合が多く、特に土地を活用していると現金(預金)で持っているより相続税対策として有効になります。

(4) 子供や子孫に土地を残せる

土地を売却すれば現金化できるものの、売ってしまった土地は他人のものになります。

ごく当たり前の話ですが、子供や子孫に不動産を残せないのは残念な話ではないでしょうか。

特に先代から相続した土地、先祖伝来の土地にはさまざまな想いが込められています。

その想いを子供や子孫に伝えるという意味でも、土地は売らずに活用することでメリットが得られるわけです。

(5) 地域に貢献できる

所有地に賃貸住宅や店舗を建築すると地域に貢献することができます。

例えば診療所やコンビニは地域に欠かせない存在で、新たな建設されれば地域貢献が可能になるでしょう。

そういった施設以外にも、アパートやマンションができれば人口が増えることになり、周辺の商業活性化に貢献できます。

土地を使うデメリット

(1) 資金やコストが必要になる

土地をどう活用するにせよ、資金やコストがゼロというわけにはいきません。

駐車場のように資金が少なくて済む場合は利益も少なくなり、マンションや商業施設のように利益が大きいと資金も多く掛かります。

いずれにせよ一定の資金を準備する必要があります。

(2) 利益が上がらないこともある

条件によっては土地を活用しても利益が上がらないこともあります。

アパートやマンションには空室リスクがあり、空き部屋が増えたり長く続くと資金回収がむずかしくなります。

店舗やオフィス用の物件でも利益が上がらない場合があるので注意が必要です。

(3) 転用が困難になるリスクがある

土地活用と形で第三者に貸すと、別の用途に転用しようとしても困難になるリスクがあります。

転用しやすいのは平面式の駐車場くらいで、賃貸住宅や貸しビルの場合は簡単に転用するのはむずかしいでしょう。

(4) 維持管理や費用が必要な場合もある

賃貸住宅、貸しビル、店舗を問わず、維持管理の手間やコストが必要な場合があります。

アパート・マンション経営では各室や共用部分の補修だけでなく、建物自体のメンテナンスも必要です。

建物の清掃にも人手が必要で、人を雇えば人件費が発生します。

(5) 売却しにくくなる

土地活用で順調に利益を得ていたとしても、いざというとき売却しにくいというデメリットもあります。

何らかの事情で土地売却が必要になった場合、すぐに売れないというのは困りものです。

売る・使う、どちらが有利?

土地は売るにしても使うにしても、メリットやデメリットは付き物です。

次に「売る」「使う」のメリットとデメリットをまとめてみましょう。

土地を売る場合はどうなる

◎土地を現金化できる(売却益が得られる)

◎固定資産税や都市計画税を払わなくて済む

◎相続のトラブルを防ぎ、税金対策にもなる

△希望の金額より売却益が低くなる可能性もある

△土地売却には譲渡所得税という税金が掛かる

×先祖代々の土地を手放すことになる

×子供や子孫に不動産を残せなくなる

活用を考えていない土地、思い入れのない土地なら売却という方法も有効です。

売却価格には市場の需要と供給バランスによって決まります。

焦って売るのではなく、タイミングを良く考えて売却計画を立ててください。

不動産専門家のアドバイスを参考にしましょう。

土地を使う場合はどうなる

◎税制上の特例などで節税が期待できる

◎毎月(毎年)の安定収入が見込める

△子供や子孫に土地という財産を残せる

△土地という資産を手放さずに済む

×一定の資金やコストの準備が必要になる

×利益が上がらない可能性がある

有効な土地活用を実現するためにはメリットを最大限にし、デメリットを最小限にするアイデアや工夫が必要になります。

その重要なポイントとなるのが自分の土地に合わせた活用をするという点です。

いくら他の土地で成功している方法でも、自分の土地で成功するとは限りません。

目的や条件に合わせた活用をすることが成功の秘訣となるのです。

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