「親から相続した土地の上手な活用法は？」
ご両親や親族から土地を相続したもののどう活用していいか悩んでいるという方は少なくありません。
土地を放置していると固定資産税が掛かるばかりで、1円の利益も出ないという結果になります。
利益目的だけでなく、税金対策としても土地の有効活用は不可欠です。
「いったい何から手を付けたらいいのか…」「下手なやり方をして損をしたくない…」とお考えなら、土地の有効活用にはどんな方法があるのかをご紹介します。
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実家から相続した土地の4つの活用法
土地を相続した場合、その活用法は大きく分けて4種類あります。
以上の4つが主な土地の活用方法です。
どの方法にも一長一短がありますが、更地のまま放置していると固定資産税が馬鹿になりません。
整備されていない土地なら雑草除去だけでも結構な手間やお金が掛かってしまうでしょう。
どの活用法が良いのかと迷ったら、土地をどう利用したいのかという「目的」を絞ってみる必要があります。
土地活用の目的を考える
まずは、主な土地活用の目的を考えます。
・先代が残してくれた土地をそのままにしたくない
・次世代に受け継がせるためにも何らかの方策をしたい
・税金対策をしたい（固定資産税、所得税、相続税）
・土地を有効利用することで安定した収益を得たい
・所有地を活かして新たなビジネスを始めてみたい
・地域のために土地を活用して何らかの貢献をしたい
いずれも土地を相続したからこそ発生してくる「目的」です。
次に目的別に4つの活用法の可能性を当てはめていきます。
活用の目的と有効活用法
・土地をそのままにしたくない
この場合は「売る」「貸す」「建てる」「等価交換する」のいずれの方法でも可能です。
・次世代に受け継がせたい
「売る」は除外し、残りの3つの方法を検討しましょう。
・税金対策をしたい
「貸す」という方法が有効ですが、「売る」でも対策になります。
・安定収入を得たい
「貸す」という方法が適しています。
・ビジネスを始めたい
「建てる」を選び賃貸物件として収益を得られます。
・地域貢献をしたい
「貸す」「建てる」「等価交換」などの方法があります。
次の項では相続した土地の4つの有効活用法について説明していきます。
【売る】相続した土地を売る活用方法
相続した土地を有効活用する方法のひとつが売却による現金化です。
大切な土地を適正な価格で売却するために、売却の基本的な手順を知っておきましょう。
土地売却のプロセス
(1) 不動産会社に土地の現地調査を依頼します。
適正価格を知るためには土地の状態、周辺環境、条例の制限などを調べる必要があるからです。
(2) 調査結果に基づいて不動産が土地の価格査定を行ないます。
土地には相場というものがあり、さまざまな情報分析によって査定結果が弾きだされます。
(3) 価格査定に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは土地売却のための仲介をしてもらうための契約です。
(4) 地主さんと契約を結んだ不動産会社は売却のための営業活動を開始します。
土地の規模によっては単なる営業だけでなく入札という方法も採れます。
(5) 土地の買い手候補が見つかったら売買条件の交渉に入ります。
売却価格、引き渡し時期などの交渉が合意に至ったら契約締結です。
(6) 正式契約のために必要書類をそろえ、売却代金を受け取って土地の引き渡しを行ないます。
【貸す】実家の土地・家を貸す活用方法
二つ目の土地活用方法は、先代から受け継いだ土地は売らずに貸すという有効活用の方法です。
土地を貸すことによって地代という現金収入を得ることができます。
かつては他人に土地を貸すと簡単には返してもらえないなどのトラブルが起こっていました。
それが平成4年の借地借家法の改正により、「定期借地権」が設けられ、前もって決めた期間が満了すればトラブルなく返してもらえるようになっています。
定期借地権とは？
土地の貸主と借主が契約を結び、「○○年間だけ貸す」と定めておくという方式です。
一般定期借地権は50年以上、建物譲渡特約付借地権は30年以上、事業用借地権は10～20年以下と決まっています。
この契約期間が満了したら貸主は貸主に土地を返還しなければなりません。
この方法なら地主さんは自分の土地を保有したまま地代を受け取ることができます。
定期借地分譲という方法
最近注目されているのが定期借地権を使った「定期借地分譲」です。
地主さんは事業者に土地を貸し、借り手側の事業者はその土地を醸成して戸建て住宅やマンションを建築して販売します。
販売といっても完全に売却してしまうわけではなく、定期借地期間が満了すれば土地は地主さんに返されます。
住宅やマンションを買った人は、契約期間だけ土地を使用する権利を得るという方式です。
【建てる】親から相続した土地に建物を建てる活用方法
三つ目の土地活用方法は、相続した土地に建物を建てて貸すという活用法です。
昔からあるシンプルな方法ですが、毎月（毎年）賃料収入があるので安定感があります。
建築する建物としては戸建て住宅、マンション、アパート、貸店舗、貸ビルなどが挙げられます。
建物ではありませんが、駐車場用に土地を整備したり、立体駐車場を建築するという方法も有効です。
どんな建物を建築すべき？
土地に建物を建てて活用する場合、どんな種類の建物を選ぶかについては諸条件があります。
(1)「法令上の制限」の問題
土地のある地域によって建物の高さや用途の制限を受ける場合があります。
戸建て・マンション・アパートなどの住宅軽でも「低層専用地域」「中高層専用地域」「住宅地域」の3種類に分けられます。
商業系、工業系などの制限も設けられているので事前の確認が必要です。
(2)「周辺の環境」
賃貸住宅は借り手あっての存在です。
借り手のつかない地域に戸建て住宅やマンションを建築しても意味がありません。
店舗やオフィスビルも同様です。
ニーズの有無をリサーチしておかないと、建物は完成したが入居者がいないという結果になります。
(3)「資金の問題」
建物の建築には資金が必要です。
豪華な高層マンションの建設には多大なコストが掛かるだけでなく維持費も準備しなくてはなりません。
手持ちの資金で建設するのか、銀行から融資を受けて建設するのかといった計画を立てる必要も出てきます。
【等価交換】相続した土地を条件付きで活用する方法
四つ目の土地活用方法は「等価交換」。
等価交換とは、地主さんが提供した土地に事業者が建物を建て、地主さんは提供した土地に見合った分を事業者から受け取るという方法です。
少し分かりにくいかもしれませんので、例で説明してみましょう。
等価交換の例
・地主さん：時価2億円の土地を事業者に提供する
・事業者：その土地に3億円のマンションを建設する
・共用持分：地主さん7500万円、事業者2億2250万円
・地主さん：1億円分の部屋＋土地を自分のものにする
地主さんは自分の土地を提供することにより、その土地に建築した建物の一部を手に入れるという方法です。
提供した割合に見合った部屋（土地付き）を取得できるので、新築の居室を入手できることになります。
自分自身で住まない場合は第三者に貸して家賃収入を得ることも可能です。
等価交換のメリット
自分の土地に建物を建てたくても資金が足りない、コストを掛けるというリスクを負いたくないという地主さんに適した方法です。
相続した土地を売ることなく、同じ場所に新築の住まいを得ることができます。
持ち分が大きい場合は一部を自分や家族の居室とし、それ以外の部分を貸すという方法もあります。
4つの相続した土地の活用法まとめ
相続した土地を活かせるかどうかは地主さんの考え方次第です。
先代が遺してくれた土地を大切に守るか、将来に向けてビジネスチャンスにするか、いずれにしても有効に活用しなければもったいないですね。
土地を上手に有効活用するには事前のリサーチや資金計画が重要なポイントになります。
でも、いろいろあり過ぎて分からないというのも当然です。
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実家の土地活用は売る方が良いの？それとも活用する方が良いの？
実家の土地、所有地が空いていたり活用されていないと「売ったほうがいい？」「いや、何かに活用すべきなのか？」という迷いが生じます。
土地は使っていなくても固定資産税や維持費といったコストが掛かるものです。
それなら売却して現金化すべきか、何らかの方法で活用すべきかという悩みにつながるわけです。
実家の土地を売るメリットとデメリット
土地を売ると所有地を手放す代わりに現金が得られます。これは使っていない土地の対策としては最も単純な方法です。
いわゆる不動産の現金化で、売却以降は固定資産税や維持費の負担もありません。
その一方で不動産という財産はなくなり、資産のひとつを失うという結果になります。
相続した土地を売るメリット
(1) 土地の売却益（現金）が得られる
土地の売却に成功すれば売却益が得られます。
土地の売却益とは、売却価格から不動産譲渡所得税や諸費用（印紙税・登記手数料・仲介料等）などを差し引いた金額のことです。
土地の譲渡所得税は[土地の売却金額－（土地の購入金額＋諸経費）]で計算します。
相続で受け継いだ土地の場合、ご両親や親族が購入した金額で判断することになります。
(2) 固定資産税や維持管理費が不要になる
土地の所有者でなくなると、これまで納付していた固定資産税を支払う必要がなくなります。
毎年の税負担がなくなるのは大きなメリットです。
土地の維持管理に使っていたコストもなくなります。
(3) 維持管理の手間がなくなる
土地を売却すると維持管理の手間を省くことができます。
例えば空き家の補修や清掃、空き地の雑草除去、隣地との境界のチェック、塀の修理などです。
こうした手間が必要ないとしても、年に数回は見回りに行く必要もなくなります。
(4) 土地の相続問題が発生しなくなる
土地の相続問題で子供さんたちや親族がもめる等の心配がなくなります。
不動産の相続は最もトラブルの原因になるものですが、遺産分割を円滑に行いやすいというメリットが出てくるわけです。
(5) 相続税対策として効果が期待できる
事前に所有地を売却しておくと、相続税対策としての効果が期待できます。
土地（不動産）はあっても現金が足りなくて相続税が支払えないといった事態も防げて一石二鳥です。
相続した土地を売るデメリット
(1) 希望価格で売れるとは限らない
不動産価格には市場相場があり、必ずしも希望の価格で売却できるとは限りません。
価格を下げても売るか、それとも待つかと迷う結果になる場合もあります。
市場状況や土地の条件が悪い場合、まったく買い手が現れないという可能性も考えておく必要があるでましょう。
(2) 所得税や諸経費で利益が減る
土地を売却すると譲渡所得税が課税されます。
ほかにも不動産仲介手数料、登記手数料、印紙税、登録免許税など諸費用が必要です。
条件によっては期待したほどの利益ができない可能性もあります。
(3) 新たな住居を探す必要がある
遊ばせていた土地を売却する場合は問題ないものの、住居がある土地を売ると新居を探す必要が出てきます。
土地売却益で新築住宅を手や分譲マンションにいれるという方法もありますが、それには相応の利益が出ないと上手くいきません。
(4) 先祖代々の土地を失うことになる
多くの地主さんが悩むのが、先祖代々の土地を売ることに対する抵抗感です。
自ら購入した土地でも思い入れが深いと売却後に後悔するというケースも見られます。
それが先祖伝来の土地となると尚更です。
(5) 子供や子孫に残すものが減る
不動産は子供や子孫に残せる財産です。
土地売却で現金を得る代わりに財産を失うと考えるような迷いが出るはずです。
後悔しない土地活用をおすすめします。
相続した実家の土地を活用するメリットとデメリット
大切な財産である土地は売らずに活用するという考え方もあります。
売却すれば一時的に現金が入るものの、将来にわたって利益を生み続けるということはありません。
上手く活用すれば地主さん自身だけでなく、子供さんやお孫さんの代まで利益を生み出す大きな財産とすることも可能です。
相続した土地を活用するメリット
(1) 節税や税金対策ができる
土地を活用する最大のメリットのひとつが節税や税金対策が可能になるという点です。
更地のままにしていると固定資産税や都市計画税などの負担がありますが、土地に賃貸住宅や商業ビルを建てるだけで節税効果が期待できるのです。
例えば所有地にアパートを建てると税制上の特例が適用されて税金が安くなります。
(2) 安定した収入が見込める
所有地を更地にしていると税金や維持管理費が掛かるだけで何も利益も生みません。
その土地に賃貸用のアパートやマンションを建築して貸すと、毎月安定した収入を見込むことができます。
固定資産税が節約できるうえに安定収入があるわけですから、2倍のメリットが期待できるわけです。
(3) 相続税対策ができる
不動産を相続すると相続税の大賞になりやすいという問題があります。
では土地を売却して現金化すればいいのかというと逆になる場合もあるのです。
相続税の評価は現金より不動産のほうが有利な場合が多く、特に土地を活用していると現金（預金）で持っているより相続税対策として有効になります。
(4) 子供や子孫に土地を残せる
土地を売却すれば現金化できるものの、売ってしまった土地は他人のものになります。
ごく当たり前の話ですが、子供や子孫に不動産を残せないのは残念な話ではないでしょうか。
特に先代から相続した土地、先祖伝来の土地にはさまざまな想いが込められています。
その想いを子供や子孫に伝えるという意味でも、土地は売らずに活用することでメリットが得られるわけです。
(5) 地域に貢献できる
所有地に賃貸住宅や店舗を建築すると地域に貢献することができます。
例えば診療所やコンビニは地域に欠かせない存在で、新たな建設されれば地域貢献が可能になるでしょう。
そういった施設以外にも、アパートやマンションができれば人口が増えることになり、周辺の商業活性化に貢献できます。
相続した土地を活用するデメリット
(1) 資金やコストが必要になる
土地をどう活用するにせよ、資金やコストがゼロというわけにはいきません。
駐車場のように資金が少なくて済む場合は利益も少なくなり、マンションや商業施設のように利益が大きいと資金も多く掛かります。
いずれにせよ一定の資金を準備する必要があります。
(2) 利益が上がらないこともある
条件によっては土地を活用しても利益が上がらないこともあります。
アパートやマンションには空室リスクがあり、空き部屋が増えたり長く続くと資金回収がむずかしくなります。
店舗やオフィス用の物件でも利益が上がらない場合があるので注意が必要です。
(3) 転用が困難になるリスクがある
土地活用と形で第三者に貸すと、別の用途に転用しようとしても困難になるリスクがあります。
転用しやすいのは平面式の駐車場くらいで、賃貸住宅や貸しビルの場合は簡単に転用するのはむずかしいでしょう。
(4) 維持管理や費用が必要な場合もある
賃貸住宅、貸しビル、店舗を問わず、維持管理の手間やコストが必要な場合があります。
アパート・マンション経営では各室や共用部分の補修だけでなく、建物自体のメンテナンスも必要です。
建物の清掃にも人手が必要で、人を雇えば人件費が発生します。
(5) 売却しにくくなる
土地活用で順調に利益を得ていたとしても、いざというとき売却しにくいというデメリットもあります。
何らかの事情で土地売却が必要になった場合、すぐに売れないというのは困りものです。
親から相続した土地は「売る」「活用」どちらが有利？
土地は売るにしても活用するにしても、メリットやデメリットは付き物です。
次に「売る」「活用」のメリットとデメリットを紹介します。
相続した土地を売る場合はどうなる
◎土地を現金化できる（売却益が得られる）
◎固定資産税や都市計画税を払わなくて済む
◎相続のトラブルを防ぎ、税金対策にもなる
△希望の金額より売却益が低くなる可能性もある
△土地売却には譲渡所得税という税金が掛かる
×先祖代々の土地を手放すことになる
×子供や子孫に不動産を残せなくなる
活用を考えていない土地、思い入れのない土地なら売却という方法も有効です。
売却価格には市場の需要と供給バランスによって決まります。
焦って売るのではなく、タイミングを良く考えて売却計画を立ててください。
不動産専門家のアドバイスを参考にしましょう。
相続した土地を活用する場合はどうなる
◎税制上の特例などで節税が期待できる
◎毎月（毎年）の安定収入が見込める
△子供や子孫に土地という財産を残せる
△土地という資産を手放さずに済む
×一定の資金やコストの準備が必要になる
×利益が上がらない可能性がある
有効な土地活用を実現するためにはメリットを最大限にし、デメリットを最小限にするアイデアや工夫が必要になります。
その重要なポイントとなるのが自分の土地に合わせた活用をするという点です。
いくら他の土地で成功している方法でも、自分の土地で成功するとは限りません。
目的や条件に合わせた活用をすることが成功の秘訣となるのです。
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実家の土地が住宅街にある場合の活用方法例
住宅街に実家の土地を所有している場合の活用方法について紹介します。
有効に土地活用をするためには、その住宅街がどんな場所にあるのか、周辺環境はどうか、駅や幹線道路とのアクセスなどについても考慮する必要があります。
賃貸アパート
コンパクトな土地の活用法として最も人気があるのが賃貸アパートです。
土地の敷地面積が比較的狭く、マンションには少し足りないという場合でも活用しやすいという特徴があります。
利用者を想定したタイプ、高級用、リーズナブル用など賃料を想定したタイプがありますので、予算に合わせて検討してみるといいでしょう。
賃貸アパートの種類：単身者（独身）向け、家族向け、女性向け、高齢者向け、学生向けなど
賃貸アパートのタイプ：高級、中級、リーズナブルなど
賃貸アパートのメリット：収益性が高い、節税効果がある、相続対策になる
賃貸アパートのデメリット：建設資金が必要、回収までに時間を要する
賃貸マンション
土地が比較的広い場合、賃貸マンションという活用方法があります。
賃貸アパートより高い建物を建築できるため、収益性という点にも長所があります。閑静な住宅地に適しているだけでなく、幹線道路に近い土地でも活用が可能です。近年ではポピュラーなマンションだけでなく、ひと味違うタイプもマンションも人気があります。
賃貸マンションの種類：単身者（独身）向け、家族向け、女性向け、高齢者向け、学生向けなど
賃貸マンションのタイプ：高級、中級、リーズナブル、デザイナーズなど
賃貸マンションのメリット：長期的に収益性が高い、節税効果がある、相続対策になる
賃貸マンションのデメリット：建設資金が高い、空室リスクがある
高齢者用の住宅
土地が閑静な環境にある場合、高齢者用の賃貸住宅（アパート・マンション）という活用方法もあります。
サービス付きの高齢者用施設は、最近、特に注目されている活用法です。
高齢化社会の進捗とともに、今後さらにシニア需要は伸びていくと予想されています。
ビジネスとして収益を追求するだけでなく、社会貢献性も高い分野といえるでしょう。
高齢者用の住宅種類：アパート、マンション、サービス付きなど
高齢者用の住宅タイプ：高級、中級、リーズナブルなど
高齢者用の住宅メリット：安定収入が見込める、空室リスクが少ない、税金対策になる
高齢者用の住宅デメリット：建設資金や維持費が必要、回収までに時間がかかる
クリニック（診療所）
住宅街の土地で、近隣に医療機関がないという場合に適した活用方法です。
総合病院はあるが遠くて不便というような環境なら、コンパクトな土地でも利用できるクリニック（診療所）の建設で活用できます。
多少、駅から遠くても幹線道路のバス停から近い、駐車場スペースがあるといった状況なら需要が見込めます。
クリニックの種類：内科、外科、歯科、小児科、整形外科など
クリニックのタイプ：単科、複合診療科、総合診療科など
クリニックのメリット：安定収入が見込める、税金対策になる
クリニックのデメリット：建設資金や設備費が掛かる、駐車スペースが必要
介護用の施設
所有地をビジネスだけでなく社会貢献にも使いたいという人に適した活用法が介護施設の建設です。
高齢者向けの施設としては住宅、有料老人ホーム、小規模多機能施設、グループホーム、デイサービス施設などがあります。
超高齢化社会に突入したという日本の現状ですが、地域貢献性が高い事業として検討してみてはいかがでしょうか。
介護用施設の種類：介護施設、訪問看護ステーション、高齢者支援施設など
介護用施設のタイプ：グループホーム、ショートステイ施設、デイサービス施設など
介護用施設のメリット：安定収入が見込める、社会・地域貢献、税金対策
介護用施設のデメリット：建設資金や設備費が掛かる、回収に時間が掛かる
店舗併用の賃貸住宅
住民の多い住宅街や大通りに面した土地の活用法として有効なのが店舗併用型の賃貸アパートやマンションです。
1階にコンビニや商店を設け、2階以上をアパート・マンションとして賃貸に活用できます。
貸店舗の賃料プラス入居者の賃料を得られる安定した経営が見込めます。
一部オフィスとして貸してもいいでしょう。
店舗併用の賃貸住宅の種類：店舗付き賃貸アパートまたは賃貸マンションなど
店舗併用の賃貸住宅のタイプ：高級、中級、リーズナブル、オフィス付きなど
店舗併用の賃貸住宅のメリット：安定収入が見込める、空室リスクが減らせる、税金対策
店舗併用の賃貸住宅のデメリット：建設資金が必要、空室リスクがある
店舗・飲食店
土地に店舗や飲食店用の賃貸物件を建築して貸すという活用法もあります。
住宅街に建設可能で地域住民に必要とされる物件を選ぶのが成功の秘訣です。
ビジネスとしての店舗経営を行なう必要はなく、物件を事業者に貸すだけなので専門ノウハウは必要ありません。
ただし、業務内容によっては水回りなどの設備にコストが掛かる場合もあります。
店舗・飲食店の種類：コンビニ、衣料品、食料品、ラーメン店など
店舗・飲食店のタイプ：物販、飲食、カフェ、医薬品、化粧品など
店舗・飲食店のメリット：安定収入が見込める、税金・相続対策
店舗・飲食店のデメリット：建築費や設備費にコストが掛かる
オフィス・事業所
土地にビルなどを建築してオフィスや事業所として貸すという活用法です。
居住用の住宅や店舗は避けたいという場合に適しています。
オフィス（事務所、会議室）以外にも、事業拠点として賃貸することもできます。
倉庫や荷物集積所、集配所などの拠点としても活用可能です。
オフィス・事業所の種類：会社、事務所、会議室、倉庫、事業拠点など
オフィス・事業所のタイプ：オフィス、事業所、荷物集積・集配所など
オフィス・事業所のメリット：安定的な収入が見込める、税金対策
オフィス・事業所のデメリット：周辺環境への配慮が必要になる
駐車場・駐輪場
建築コストを低く抑え、資金回収が早期に行なえるのが駐車場や駐輪場という活用方法です。
照明や屋根付きでなければ初期予算はさほど必要ではありません。
駐車専用、駐輪や駐バイクとの併用型などのタイプもあります。
土地の面積によっては屋根付きや立体駐車場も高い利益が期待できます。
駐車場・駐輪場の種類：駐車場、駐輪場、駐バイク場など
駐車場・駐輪場のタイプ：平置き型、立体型、屋根付き型など
駐車場・駐輪場のメリット：初期コストが低くて済む、税金対策
駐車場・駐輪場のデメリット：賃料が安いので大きな利益は見込めない
住宅街の土地活用の注意点
住宅街に土地がある場合、活用法に迷う地主さんもいるようです。
自治体によっては住宅街の土地の利用法に制限があるためで、地主さんの思い描く活用ができないこともあるからです。
例えば居酒屋などを建てて活用しようとすると、商業地域から一定の距離を隔てていること、小学校や保育所が近隣にないことなどの条件が設けられているケースも見られます。
土地活用計画を立てる前には、しっかりと専門家に相談しておくことをオススメします。
