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実家が空き家になった時の対策方法

親から相続した土地の上手な活用法は?

親から相続した土地の上手な活用法とは

ご両親や親族から土地を相続したもののどう活用していいか悩んでいるという方は少なくありません。

土地を放置していると固定資産税が掛かるばかりで、1円の利益も出ないという結果になります。

利益目的だけでなく、税金対策としても土地の有効活用は不可欠です。

「いったい何から手を付けたらいいのか…」「下手なやり方をして損をしたくない…」とお考えなら、土地の有効活用にはどんな方法があるのかを知っておきましょう。

相続した土地の4つの活用法

土地を相続した場合、その活用法は大きく分けて4種類あります。

(1) 売る:土地を売却して売却益を得る

(2) 貸す:土地を誰かに貸して地代を得る

(3) 建てる:建築物を建てて使う、または貸して賃料を得る

(4) 等価交換する:土地を売却して建物の一部を得る

以上の4つが主な土地の活用方法です。

どの方法にも一長一短がありますが、更地のまま放置していると固定資産税が馬鹿になりません。

整備されていない土地なら雑草除去だけでも結構な手間やお金が掛かってしまうでしょう。

どの活用法が良いのかと迷ったら、土地をどう利用したいのかという「目的」を絞ってみる必要があります。

土地活用の目的を考える

主な土地活用の目的を挙げてみましょう。

・先代が残してくれた土地をそのままにしたくない

・次世代に受け継がせるためにも何らかの方策をしたい

・税金対策をしたい(固定資産税、所得税、相続税)

・土地を有効利用することで安定した収益を得たい

・所有地を活かして新たなビジネスを始めてみたい

・地域のために土地を活用して何らかの貢献をしたい 等々

いずれも土地を相続したからこそ発生してくる「目的」です。

次に目的別に4つの活用法の可能性を当てはめていきます。

活用の目的と有効活用法

・土地をそのままにしたくない
この場合は「売る」「貸す」「建てる」「等価交換する」のいずれの方法でも可能です。

・次世代に受け継がせたい
「売る」は除外し、残りの3つの方法を検討しましょう。

・税金対策をしたい
「貸す」という方法が有効ですが、「売る」でも対策になります。

・安定収入を得たい
「貸す」という方法が適しています。

・ビジネスを始めたい
「建てる」を選び賃貸物件として収益を得られます。

・地域貢献をしたい
「貸す」「建てる」「等価交換」などの方法があります。

次の項では相続した土地の4つの有効活用法について詳しく説明していきます。

相続した土地を売る

相続した土地を有効活用する方法のひとつが売却による現金化です。

大切な土地を適正な価格で売却するために、売却の基本的な手順を知っておきましょう。

次が土地売却のプロセスです。

(1) 不動産会社に土地の現地調査を依頼します。
適正価格を知るためには土地の状態、周辺環境、条例の制限などを調べる必要があるからです。

(2) 調査結果に基づいて不動産が土地の価格査定を行ないます。
土地には相場というものがあり、さまざまな情報分析によって査定結果が弾きだされます。

(3) 価格査定に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは土地売却のための仲介をしてもらうための契約です。

(4) 地主さんと契約を結んだ不動産会社は売却のための営業活動を開始します。
土地の規模によっては単なる営業だけでなく入札という方法も採れます。

(5) 土地の買い手候補が見つかったら売買条件の交渉に入ります。
売却価格、引き渡し時期などの交渉が合意に至ったら契約締結です。

(6) 正式契約のために必要書類をそろえ、売却代金を受け取って土地の引き渡しを行ないます。

相続した土地を貸す

先代から受け継いだ土地は売らずに貸すという有効活用の方法です。

土地を貸すことによって地代という現金収入を得ることができます。

かつては他人に土地を貸すと簡単には返してもらえないなどのトラブルが起こっていました。

それが平成4年の借地借家法の改正により、「定期借地権」が設けられ、前もって決めた期間が満了すればトラブルなく返してもらえるようになっています。

定期借地権とは?

土地の貸主と借主が契約を結び、「○○年間だけ貸す」と定めておくという方式です。

一般定期借地権は50年以上、建物譲渡特約付借地権は30年以上、事業用借地権は10~20年以下と決まっています。

この契約期間が満了したら貸主は貸主に土地を返還しなければなりません。

この方法なら地主さんは自分の土地を保有したまま地代を受け取ることができます。

定期借地分譲という方法

最近注目されているのが定期借地権を使った「定期借地分譲」です。

地主さんは事業者に土地を貸し、借り手側の事業者はその土地を醸成して戸建て住宅やマンションを建築して販売します。

販売といっても完全に売却してしまうわけではなく、定期借地期間が満了すれば土地は地主さんに返されます。

住宅やマンションを買った人は、契約期間だけ土地を使用する権利を得るという方式です。

相続した土地に建物を建てる

相続した土地に建物を建てて貸すという活用法です。

昔からあるシンプルな方法ですが、毎月(毎年)賃料収入があるので安定感があります。

建築する建物としては戸建て住宅、マンション、アパート、貸店舗、貸ビルなどが挙げられます。

建物ではありませんが、駐車場用に土地を整備したり、立体駐車場を建築するという方法も有効です。

どんな建物を建築すべき?

土地に建物を建てて活用する場合、どんな種類の建物を選ぶかについては諸条件があります。

(1)「法令上の制限」の問題

土地のある地域によって建物の高さや用途の制限を受ける場合があります。

戸建て・マンション・アパートなどの住宅軽でも「低層専用地域」「中高層専用地域」「住宅地域」の3種類に分けられます。

商業系、工業系などの制限も設けられているので事前の確認が必要です。

(2)「周辺の環境」

賃貸住宅は借り手あっての存在です。

借り手のつかない地域に戸建て住宅やマンションを建築しても意味がありません。

店舗やオフィスビルも同様です。

ニーズの有無をリサーチしておかないと、建物は完成したが入居者がいないという結果になります。

(3)「資金の問題」

建物の建築には資金が必要です。

豪華な高層マンションの建設には多大なコストが掛かるだけでなく維持費も準備しなくてはなりません。

手持ちの資金で建設するのか、銀行から融資を受けて建設するのかといった計画を立てる必要も出てきます。

相続した土地を等価交換する

等価交換とは、地主さんが提供した土地に事業者が建物を建て、地主さんは提供した土地に見合った分を事業者から受け取るという方法です。

少し分かりにくいかもしれませんので、例で説明してみましょう。

等価交換の例

・地主さん:時価2億円の土地を事業者に提供する

・事業者:その土地に3億円のマンションを建設する

・共用持分:地主さん7500万円、事業者2億2250万円

・地主さん:1億円分の部屋+土地を自分のものにする

地主さんは自分の土地を提供することにより、その土地に建築した建物の一部を手に入れるという方法です。

提供した割合に見合った部屋(土地付き)を取得できるので、新築の居室を入手できることになります。

自分自身で住まない場合は第三者に貸して家賃収入を得ることも可能です。

等価交換のメリット

自分の土地に建物を建てたくても資金が足りない、コストを掛けるというリスクを負いたくないという地主さんに適した方法です。

相続した土地を売ることなく、同じ場所に新築の住まいを得ることができます。

持ち分が大きい場合は一部を自分や家族の居室とし、それ以外の部分を貸すという方法もあります。

相続した土地の活用法

相続した土地を活かせるかどうかは地主さんの考え方次第です。

先代が遺してくれた土地を大切に守るか、将来に向けてビジネスチャンスにするか、いずれにしても有効に活用しなければもったいないですね。

土地を上手に有効活用するには事前のリサーチや資金計画が重要なポイントになります。

計画を実行に移す前には必ず専門家に相談し、失敗のない活用をしましょう。

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