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実家が空き家になった時の対策方法

土地活用の種類!そのメリットとデメリットは?

土地活用のメリット

一般的な土地活用の方法というとアパートや駐車場の経営などがあります。

こうした活用法で成功している人は多いものの、土地の場所や広さなどによっては別の活用法のほうが良い場合もあります。

同じ土地活用でも条件に合わない方法を実行しても良い結果は生まれません。

土地活用にはどんな種類があるかを知り、最適な活用方法を選ぶのが成功の秘訣です。

次に7種類の土地活用と、各々のメリット、デメリットを詳しく紹介します。土地活用のご参考にしてみてください。

土地を売却する

最もシンプルな土地活用の方法です。

土地の活用というと建物の建築にばかり目が向きがちですが、売却して利益を得るのも立派な活用法になります。

先祖代々の土地や苦労して購入した土地の売却に抵抗を感じる人もいるかもしれません。

だからといって土地をそのまま保有しているとどうなるでしょうか?

土地をそのままにしておくと何の利益も生まないばかりか、固定資産税や都市計画税でマイナスになります。

万が一のときには相続税が掛かったり、相続争いといったリスクも出てくるでしょう。

土地の有効活用を考えるなら、売却して現金化するという方法は意外に効率的なのです。

土地売却の方法は?

土地を売却するなら最大限の利益を上げられる方法を選択すべきです。

個人で売却するやり方もありますが、信頼できる不動産と媒介契約を結ぶと利益の面だけでなく、時間や手間の無駄を省くことができるでしょう。

媒介契約を結んだ不動産会社は土地の調査から価格査定、売却活動、買い手側との条件交渉、売買契約まですべてを行なってくれます。

買い手や条件に納得できなければ断ることもできますので心配はありません。

土地売却のメリット

・土地売却で不動産を現金化(資金化)できる

・現金の使い道は自由、資産の組み替えも可能

・固定資産税や都市計画税の負担を軽減できる

土地売却のデメリット

・土地売却で将来の収益の機会を失う

・土地売却で出た利益に譲渡税が掛かる

土地の等価交換

土地を活用したいが大きなリスクは負いたくない」という人に適した方法が土地の等価交換です。

これは不動産会社などと契約を結び、お手持ちの土地の上に建物を建築して土地を売却する代わりに建物や部屋を手に入れるやり方です。

例えば時価1億円の土地に3億円のマンションを建てた場合、建物内に「1億円分の部屋+土地の共有持ち分(所有権)」が地主さんのものとなります。

等価交換の方法は?

契約した不動産会社に土地を売却し、費用は不動産会社の負担で建物を建築します。

土地を提供した見返りとして、建物内の土地の時価に相応した部屋やフロアと共有持ち分が地主さんの所有になります。

等価交換のメリット

・建築資金がなくても建物を建てることができる。

・建物内に自分の部屋(住まい)を確保できる

・所有した部屋を賃貸して収入を得ることも可能

等価交換のデメリット

・共有持ち分はあるものの土地の所有権をほぼ失う

・等価交換の条件に満足できない場合もある

駐車場を経営する

土地を整備して駐車場経営をするという活用法です。

比較的コストが掛からず、更地や転地がしやすいことから人気があります。

初めて不動産経営をするという地主さんにも向いているでしょう。

駐車場のスタイルは初期投資の予算や周辺地域の状況によって違ってきます。

資金が少なくてもできる平面駐車場(平置き式)から、効率良く収益を上げられる立体駐車場(自走式・機械式)まで選択肢は多岐にわたっています。

月極にするか時間貸しにするか、管理人の有無などによっても経営方法は異なります。

駐車場経営の方法は?

駐車場を経営するには、まずどのようなスタイルにするか決める必要があります。

地主さん個人で整備から運営までを行なうことも可能ですが、初めての場合は専門家に相談してみるといいかもしれません。

土地の整備などは地主さんが行ない、利用者募集だけを不動産業者に依頼するという方法もあります。

駐車場経営のメリット

・初期投資が少なくても経営が始められる

・将来的に更地に戻したり転用などがしやすい

・狭いスペースでも経営できる

駐車場経営のデメリット

・固定資産税、相続税など税制上のメリットは少ない

・初期費用を掛け過ぎると回収がむずかしい

定期借地とする

土地を定期借地として第三者に貸す方法です。

定期借地とは予め期間を決めて土地を貸すことで、契約期限が来たら土地は地主さんに返されます。

過去には借地問題が発生したこともありましたが、現在では法律が改正されて地主さんの立場が守られるようになりました。

この法律に定められた権利を定期借地権といいます。

定期借地権には事業用(10~20年)、建物譲渡特約付(30年以上で建物買取型)、一般定期(50年)の3種類があります。

定期借地の方法は?

マンションやアパート、戸建て住宅、分譲住宅など、土地の条件によって活用法はさまざまです。

どのような形であっても土地を貸すことにより、毎月(毎年)、定期的な地代収入が得られます。

不動産だけでなく法律などの知識が必要な方法ですので、不動産業者など専門家へのご相談をおすすめします。

定期借地のメリット

・土地を貸して定期的な不動産収入が得られる

・定期借地権付きなら立退料などのトラブルがない

・固定資産税や相続税対策としても利用できる

定期借地のデメリット

・原則として定期借地契約は中途解約ができない

・契約期間中は土地の利用や転用が不可

・所有地から得られるのは地代のみとなる

マンションやアパートを経営する

土地活用で人気があるのがマンションやアパートの経営です。

土地の面積に合わせた建物の建設が可能という点、高級物件からリーズナブルに貸せる物件まで選択肢が多いという点でも活用しやすいという長所があります。

マンションやアパート経営は建物の規模によって必要な資金は異なるものの、大きく投資すればリターンも大きいというメリットも得られます。

収益性の高さとともに、固定資産税や相続税対策としても有効です。

マンションやアパートを経営する方法は?

所有地にマンションやアパートを建築して収益を得るには、不動産や建設会社に相談するのが合理的な方法です。

地主さん個人で計画を進めていくことも可能ですが、効率的な経営を考えるなら専門家に依頼するほうが良いでしょう。

お手持ちの土地が一等地または大規模な土地なら、土地活用に詳しいコンサルタントに相談するという方法もあります。

マンションやアパートの経営メリット

・賃貸住宅の需要は根強く継続している

・土地を所有している場合、収益性が高い

・固定資産税を節約でき相続税対策にも効果的

マンションやアパートの経営デメリット

・空室があると賃料が入らないリスクがある

・建設資金が必要だが回収までに時間が掛かる

商業ビルやオフィスビルを経営する

個人向けの住宅やマンションではなく、商業用の店舗や企業のオフィスのためのビル建設という土地活用法です。

商業ビルは小売店や飲食店などに賃貸、オフィスビルは会社のオフィスや会議室などとして賃貸します。

こうしたビルは居住用の建物とは異なり、ビル内にさまざまな施設や設備を設ける必要があります。

そのためコストは高くなりますが、収益性が高く大きなリターンが期待できます。

相続税、所得税の節税も可能です。

商業ビルやオフィスビルを経営する方法は?

商業用・オフィス用のビルというと大規模なものが思い浮かびますが、土地の条件によっては中小規模のビルの建設もできます。

1階は店舗、2階はオフィスといった形式のビルも可能です。

ポイントとなるのは土地の周辺環境や需要などの立地条件です。

大規模なビル建設を計画する場合は専門家への相談をおすすめします。

商業ビルやオフィスビル経営のメリット

・相続税、所得税対策として有効である

・居住用に適さない土地でも活用しやすい

・初期に赤字が出ても所得税を節約できる

商業ビルやオフィスビル経営のデメリット

・個人向けよりも建築コストが高くなる

・資金負担が大きいため経営リスクが大きい

大規模店舗の運営や賃貸をする

所有地に大規模店舗やショッピングセンターを建設し、賃料収入を得るという土地活用法です。

幹線道路沿いの土地ならロードサイド店の建設もできます。

この活用法には一定の広さの土地が必要ですが、駅から遠くても有効利用できるという長所があります。

大型駐車場付きの商業施設やファミリーレストランを誘致してもいいでしょう。

この活用法にはある程度の広さの土地が必要です。

ただし小中規模のファミリーレストランやコンビニエンスストアなら、それほどの敷地面積がなくても可能です。

周辺地域に競合店がないなら、ファミレス、コンビニともに高収益が期待できます。

大規模店舗の運営や賃貸をする方法は?

店舗運営をする場合は地主さんが自らの資金で建物を建築したうえでテナントに貸すという方法と、土地を貸してテナントが建物を建てるという2種類の方法があります。

資金面を考えてテナントから建設協力金を拠出してもらうスタイルも可能ですので、選択肢に入れてみてもいいでしょう。

ほかにもいろいろな方式がありますので、専門家に相談してみると所有地に最適な方法を選べます。

大規模店舗の運営や賃貸のメリット

・居住用の建物に向かない土地でも有効利用できる

・高収益が期待できるととともに安定性もある

・地主さんの管理負担が少なくて済む

大規模店舗の運営や賃貸のデメリット

・初期費用が高く資金の準備が必要になる

・テナントの撤退というリスクがある

住宅の価値はいくら?先ずは知る事が重要!
土地活用を考えているがどうしたら良いの?